１.住宅ローンの借入・返済にかかる費用

　

住宅ローンの利用にあたって必要になる諸費用

住宅ローン借入時に必要な諸費用

1. 事務手数料：保証料、印紙税
2. 登記費用：フラット３５適合証明業務手数料

住宅ローン返済中に必要になる諸費用

1. 繰上返済手数料
2. 条件変更手数料

保証料

保証料は住宅ローンの契約者が万一返済不能になった場合に保証会社に立替えて返済してもらうために必要な費用で、保証会社に対して支払います。

保証料は融資額や返済年数によって異なり、住宅ローンの利用に関する費用としては最も高額な費用になりやすいものです。

保証料の支払い方法は、住宅ローンの契約時に一括払いする方法と金利に上乗せして毎月の返済額に含める方法があり、どちらかを選択できる金融機関が増えています。前者を外枠方式といい、後者を内枠方式といいます。外枠方式の場合、返済期間中に一部繰上返済や完済すれば、残り期間に相当する保証料が返戻されます。
なおフラット３５など保証料が無料のローン商品もあります。それぞれのメリット・デメリットを理解して選びましょう。

印紙税

印紙税は課税文書を作成したときに、その文書に記載された金額等に応じて課税される税金で、収入印紙を購入して文書に貼付し消印することで納税したものとみなされます。　

　

住宅ローンの契約書も課税文書にあたるので、借入額に応じた印紙税を納付する必要があります。

借入額	印紙税
500万円超～1,000万円以下	1万円
1,000万円超～5,000万円以下	2万円
5,000万円超～1億円以下	6万円

※税額は2022年3月31日現在のもので軽減措置を受ける前の額です。

　　　　　　

団体信用生命保険料

団体信用生命保険（以下、団信）に加入する場合は保険料を支払う必要があります。金融機関では団信への加入を利用条件としており、一般的に保険料は金融機関が負担しています。フラット３５では団信の加入は任意で、加入する場合、特約料が金利に上乗せとなり返済額に含まれます。

事務取扱手数料

金融機関に支払う手数料で、審査に必要な経費などに充てられ、その額は金融機関によって異なります。

事務取扱手数料の支払方法は定められた額を支払う定額方式と、融資額に対する一定割合を支払う定率方式があり、最近はどちらか選択できる金融機関が増えています。

登記費用

住宅には所有権移転登記（新築物件の場合は所有権保存登記）、抵当権設定登記など、さまざまな登記が必要になり登記ごとに登録免許税の税率や金額が定められています。登記の申請は通常司法書士が行います。そのため登記手続きにかかる「登録免許税」のほかに司法書士報酬が発生します。

火災保険料

住宅ローンの返済終了までの間、住宅の火災による損害を補償対象とする火災保険に加入する必要があります。保険金額は借入額以上で評価額以下（借入額が評価額を超える場合は評価額まで）とします。

火災保険の補償内容は保険会社によって異なっているので、比較検討して自分の希望にあった商品を選ぶとよいでしょう。保険料の支払方法は毎年払いのほか、まとめて10年一括前払いなどの方法もあります。

また地震保険の加入については任意です。地震保険料は物件価格や住宅の構造や性能、所在地などによって異なります。保険料の支払方法は毎年払いのほか、5年一括前払いがあります。

　

フラット３５適合証明業務手数料

フラット３５を利用する場合、機構が定めた技術基準を満たした住宅であることが条件となっていますが、これを証明するために適合証明機関や建築士等の適合証明技術者による建物の検査を行って「適合証明書」の発行を受けなければなりません。検査に適合しなかった場合この証明書は発行されません。この検査業務や証明書発行業務のための費用が必要になり、金額は検査事業者によって異なります。

なお機構に事前に登録されている中古マンションでは、この検査を簡素化することができます。

条件変更手数料

住宅ローンの返済開始後に申請して契約内容を変更することを条件変更といいます。

条件件変更の例としては以下のような項目があります。

条件変更の例

1. 返済期間を35年から27年に短縮する
2. 返済方法を元金均等返済から元利均等返済に変更する（またはその逆）
3. ボーナス払い併用を毎月返済だけにする（またはその逆）

※条件変更をする場合は金融機関に手数料を支払う必要があり、金額は金融機関によって異なります。

※条件変更の内容によっては、手数料の他に新しい契約書作成に必要な印紙代や追加保証料が必要になることがあります。

繰上返済手数料

住宅ローンの返済期間中に手元の現金を返済額に増額して返済することを一部繰上返済といい利息の軽減効果をもたらします。また住宅ローン残高全額を一括で返済することを全額繰上返済といいます。一部繰上返済、全額繰上返済とも手数料が必要になることがあります。最近では一部繰上返済手数料が不要という金融機関が増えています。

２.住宅ローンの諸費用を抑えるポイント

保証料や団信保険料が不要な金融機関を利用

金融機関が保証会社を必要としない場合などは保証料が不要になります。諸費用のうち多くを占める保証料が不要になれば、費用を節約することができます。

団信は多くの場合、保険料は金融機関が負担します。またフラット３５のように加入が任意の商品もありますが、団信に加入しないで万一亡くなった場合には相続人に住宅ローン債務が残ってしまう可能性がありますので、慎重に検討しましょう。

近年では団信でカバーすることができない範囲を、オプションの保険でカバーできる「ガン団信」や「8大疾病保障」などの保険商品が用意されていますが、これらに加入する場合は別途保険料が必要になることがあります。保障内容を確認してから、本当に必要なオプションのみを利用するようにしましょう。

３.住宅購入に必要なその他の費用

消費税

住宅の売買契約時に発生する税金ですが、課税対象となるのは建物部分だけで土地には課税されません。税額は建物価格の10％相当額になります。

なお中古住宅の個人間売買では消費税は非課税ですが、不動産会社などが販売する中古住宅は課税対象になります。

仲介手数料

物件の購入にあたって不動産会社に仲介業務を依頼した場合は仲介手数料が必要になります。仲介手数料は法律で不動産会社が受取る上限額が定められていますが、その額の計算は複雑ですので、売買価格が400万円以上の場合には下記の計算式を使うと簡単に計算できます。

対象物件の売買価格が400万円以上の場合の簡易計算

（売買価格×3％＋6万円）と消費税額

修繕積立基金

新築マンションを購入する場合、将来の大規模修繕に充てるために修繕積立基金を支払う場合があります。

引越代・家具などの購入費用

新居への引越代や家具・家電・インテリアなどの購入費は、一般的には住宅ローンの借入額に含めることができないので、自己資金に余裕を持って準備しておく必要があります。

不動産取得税

売買によって不動産を取得した場合に課税されるのが不動産取得税です。原則は土地・建物の固定資産税評価額の3％ですが、土地と建物それぞれに軽減措置があり、計算方法が異なります。

なお不動産取得税は住宅取得後に納付書が送られてきますが、遅い場合1年以上経ってから郵送されてくることもあるので注意してください。

固定資産税・都市計画税の精算金

　　

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の土地や建物の所有者に対して課される税金です。 精算金とは、例えば7月1日に物件を購入する場合は、7月1日から12月31日（西日本では翌年3月31日までで計算）までの184日分の固定資産税と都市計画税を、売主が買主に請求することが商慣行として定着しており物件引渡し時に清算します。

４.諸費用は住宅ローンに組み込める

諸費用込みで借りられる住宅ローンがある

住宅ローン商品の中には、住宅取得に必要な諸費用の一部を融資金額に含めることができる商品があります。含むことができる費用としては、事務手数料・登記費用・火災保険料・不動産会社に支払う仲介手数料などが考えられますが、金融機関によって異なるので確認しましょう。

諸費用込みで住宅ローンを契約する際の注意点

諸費用を融資金額に含める場合、当然のことながら借入額が増えるので毎月の返済額も大きくなります。また諸費用分にも利息が上乗せされるので、現金で一括支払いするより支払う額が増えます。

またフラット３５を利用する場合、住宅購入価格の9割以上を借りることになれば金利が上がることもあるので注意が必要です。

５.住宅ローン選びは総返済額だけでなく総支払額で

いままでで見てきたように住宅ローンの契約時と返済中にはさまざまな諸費用が必要になるので、物件購入の前に資金計画を提出してもらう際に、諸費用の目安額もあわせて提出してもらうようにしましょう。できれば諸費用分は自己資金でまかなえるような資金計画が無理のない資金計画と言えるでしょう。

また一般的に住宅ローンを選ぶ際には金利を重視して選ぶことが多いと思いますが、諸費用も相当額になるので、こちらにも注意する必要があります。

金利を基にして計算した返済額を返済期間中すべて合計した額を総返済額といいますが、住宅ローンを選ぶためには総返済額だけでなく諸費用の総額まで含めた「総支払額」を計算して比較・検討するとよいでしょう。