変動金利型で住宅ローンを借りたいが、いくらなら借りても良いかというご相談。
正確には購入後の家計のシミュレーションをして計算しますが、もっと簡単に知りたいという方のために簡易な計算方法を。
①現在の固定金利型、例えば1.8%、元利均等返済、35年返済で100万円を借りると毎月の返済額は3,210円になります。
②一方ご自身の税込み年収の35%の12分の1になる金額を計算します。
例えば年収500万円の方なら145,833円になり、この額が最大の毎月返済額になります。
③次に145,833円を3,210円で割った数値に100万円をかける4,543万円となります。(この計算は100万円借りるときの何倍まで借りられるかから計算しています)
④ここまでで出た4,543万円が最大借入額です。(融資額は通常10万円単位なので4,540万円)
⑤これを実際に変動金利型、例えば0.4,%で借りたとすると、毎月の返済額は115,856円となり年収比27.8%になります。
簡易計算上はこれで良いのですが、FPとしては実務上年収比28%では将来の生活資金が不足する方が多いのが実情です。
そこで②の計算で使用する35%を30%に変更します。(年収の30%まで住宅ローンの返済になるという意味です)
結果として、最大借入額は3,890万円、毎月返済額は99,269円で年収比23.8%になります。
FPとしてはこれが上限だと考えます。
これを最初から金利0.4%で借りられるのは・・・と計算すると、将来金利が上昇したときに苦しくなったり、老後の生活資金が不足することになります。
今回はあくまで借入額の上限を簡易計算で出したもので、家庭の内情はそれぞれ違いますから、本来なら家計のシミュレーションを作って確認されることをお勧めします。
ちなみに、過去のご相談の事例からすると、返済額が年収比23%でも厳しいと考えています。理想を言うなら20%以下にしたいところです。