新年最初のご相談は、賃貸マンションの建設を検討しており、大手ハウスメーカーから提案書が出たが、内容が正しいかどうか確認してほしいとのご依頼でした。

このようなご相談の場合、次のような資料を拝見して判断するようにしています。
１．市場調査報告書
２．平面図・立面図・仕様書などの設計図書
３．資金計画書
４．事業計画書（キャッシュフローと不動産所得の両方）

今回の場合はさすが大手ハウスメーカー、すべて完備しています。

まず市場調査報告書を拝見したところ・・・
生活利便施設（コンビニや病院などの施設）は一般に使われているソフトを使っているので美しい書類になって提示されています。

しかし次の人口動態のページは、愛知県全体の動態を報告しているだけです。

賃貸マンション経営で最も重要なデータは人口動態です。

その場所の周辺にどのような年齢の人、性別の人が住んでいて、外国人の割合はどうか？国籍はどうか？など。

またその人達はどこから引っ越ししてきたのか？

過去の人口の増減はどうか？

こうしたデータは大変重要なので、その地域の詳しいデータであることが必要です。

計画地は名古屋市北区のX町ですから、本来はその場所の人口動態を検討しないとマンションの企画（間取りや設備・仕様、賃料設定など）はできません。

愛知県全体の数値を鵜吞みにしてはいけません。

結局この調査報告書は、愛知県全体の人口動態を示した後に、「需要と供給に関するデータ」として、ＬＩＦＵＬＬ　ＨＯＭＥ’Ｓ研究所のデータ（その地域でいくらの賃料のマンションを「探す人」が多いか？どの間取りを「探す人」が多いか？などを示すグラフ）をコピペしたうえで、結果として何㎡の２ＬＤＫで何万円程度の賃料が良いでしょうと締めくくられています。

愛知県の人口動態とＬＩＦＵＬＬの「希望する人のデータ」で、何故このような結論が導き出されたのか理解できません。

賃貸マンション経営は高額の投資になります。その投資を裏付けるのが市場調査報告書ですが、これでは投資の成功はおぼつきません。

弊社でも市場調査を行って報告書を提出する業務を行っていますが、その内容は・・・

１．その地域の人口動態の調査（人口の増減を性別・年齢別・国籍別に出し、行政が出している将来予測を含めて検討します）

２．近隣競合物件の空室率や賃料の調査（どのような間取りが多いか？空室率はどうか？賃料の推移はどうか？仕様やグレード感はどうか？）

３．周辺の仲介業者に対する聞き取り調査（３～５社を訪問してヒアリングします）

これらがすべて揃って初めて企画を検討できるのです。

今から賃貸マンション経営・投資をしようという方は、是非しっかりした市場調査報告書を出してもらうように業者さんにお願いしてください。