２０年前に父親の相続に備えて賃貸マンションを建てたという方からのご相談。

相続税は納めなくて済んだが、築１０年を過ぎたあたりから空室が目立つようになって、一時は入居率５０％になったこともある。

ローン返済は続いており、大規模修繕もしたので手元に現金がない。（年収１５００万円の会社員の方ですが）

自分が会社を定年退職したらどうなるのか？また子供にこんな苦労を掛けたくないので、どう処分したら良いのか？

詳しくお聞きすると家賃収入の預金通帳だけ見ているようなオーナーではなく、結構一生懸命管理・運営をされていらっしゃいました。

しかしそれでも新築当時に市場調査もしなくて大手ハウスメーカーの提案をそのまま受け入れたので企画がマズイ。いわゆるレッドオーションにどっぷりはまった企画になっています。

また募集会社も何かあるとすぐに家賃を下げましょうと言うそうで、新築当初からすると考えられないほどの賃料の低下。

最近はそれも限界と知ってか、ＡＤ（賃料１カ月分の仲介手数料以外に「広告宣伝費」として払う費用）を２か月分要求してきたので、初めて払ったとのこと。

また売却しようにも賃料収入が少ないので、投資家さんが購入する場合叩かれてしまい大変安くしか売れません。

ご相談のケースでは、残された対策は１つだけ。

できるだけ費用を掛けないで賃料を上げる工夫をすることです。

どのような対策が有効かは、現在の周辺市場やマンションの特性によるので、まずは市場調査することをお勧めしました。

相続税対策とはいえ、賃貸マンション・ビル経営は立派な事業です。安易な取り組みは１０年以上後に後悔することになります。ご注意ください。