ここのところマンション投資を始めたいという相談が増えています。多くは２～３０歳代のお若いサラリーマンの方々です。

お若いだけに、必ず出る質問が「借入してマンション投資をすると将来家を買うときの住宅ローンの審査が不利になりませんか？」というもの。

まずサラリーマンは給与所得者として、源泉徴収票に記載された収入（給与）が住宅ローンの返済比率を計算するときの「年収」になります。これはわかり易い。

このサラリーマンがマンション投資を始めると、不動産所得の確定申告をすることになるので、個人事業主と同じ扱いになり、原則として過去３期分の確定申告書の「所得」で審査することになります。

「収入」ではなく「所得」で見れば、返済比率の計算上不利になります。（審査方法は金融機関によって異なります）

ただしマンション投資が順調に行っていれば、ほとんど審査に影響はないと思います。

したがってマンション経営をいかにうまく継続することが重要になります。

ところが最近の投資シミュレーションを見ていると、ほとんどの計画がキャッシュフローでマイナスになっています。つまり「賃料収入−運営経費」が持ち出しになっているのです。

その状態で何故投資をするのか？ここで出て来るのが「節税分」です。

不動産所得の計算上、赤字になれば、他の所得（サラリーマンなら給与所得）と損益通算できるので、赤字分を給与所得の黒字から差し引き、その分所得税が戻ってきます。（不動産所得の計算では、運営経費の他に減価償却費と借入金の金利が経費として計上できえうので、投資開始直後は多くの場合赤字になります）

この戻って来る所得税分が得になるというセールストークです。（困ったトークです）

ここまで来ると「住宅ローンを利用して住宅を取得した人は住宅ローン減税を受けることができる」ということに気づきます。

住宅ローン減税は納めた所得税（一部住民税からも）が還付されるもので、今年からは最大４５５万円の還付が受けられます。

となると不動産所得の赤字を損益通算して所得税の還付を受け「節税分」がお得になる！としていたものが、それ以上還付する所得税がなければローン減税で還付できず、住民税から差し引ける最大９７，５００円だけが還付されることになります。

ケースバイケースなので計算してみないとわかりませんが、住宅ローン減税をフルに利用できないことになり、そちらの方がデメリットになると思います。

借入してマンション投資することに限らず、不動産所得の赤字を損益通算する人が、将来住宅ローン控除を受けようとするなら、一度詳しく計算することをお勧めします。

そんなことならまずは住宅を買ってからマンション投資を始めるかということになるケースが多いと思います。