最近マンション投資の相談が増えているので、その中からお話しします。３回目の今回は「ＰＭができない」です。

分譲マンションの１室を購入して賃貸する場合、ワンルームであれファミリータイプであれ区分所有法の制限を受けます。

投資家は管理組合の組合員にならなければいけませんし、管理上の何かを決める場合は総会の決議が必要になります。

また投資家が自由に使用できるのは専有部分に限られ、共有部分には手を出せません。

マンションも築年数が経過すれば劣化します。これを放置すれば見た目も悪くなり、引いては賃料も低下します。

これを防止するために、ビル経営や一棟のマンション経営をしている人達はＰＭ＝プロパティマネジメントをします。外装を改修したりエントランスの見栄えを良くするなど、ハードだけでなくソフト面も含めてさまざまな対策をすることをＰＭと言い、賃料低下防止だけでなく賃料のアップにもなります。

ところが区分所有のマンションではこれができません。

室内はできても外観など共用部分に手を加えることができません。

もし共用部分に手を加えたければ、管理組合に提案し総会に諮って決議しなければなりません。これはほぼ実現不可能と言うことです。

特に全戸が投資用マンションになっているワンルームマンションの場合、投資家である区分所有者は、そこに住んでおらず、また全国にちらばっているため、総会に出席することはなく、管理は管理会社に任せて現地の事情に疎い人がほとんどです。

私が知る投資用マンションでも、管理不全となっている物件もあります。

つまり区分所有マンションは、投資家のPMがほぼできないということです。

自分の意思で賃料低下防止策や賃料アップ策が講じられないのは、自分の意思で売買できない株式投資と同じです。

以上のような点で区分所有のマンション投資はお勧めしていません。できるなら２戸でも３戸でも良いので、アパート経営や戸建て賃貸をされることをお勧めしています。