ここのところ２～３０歳代の方でマンション投資をしたいという相談が増えています。

給料が上がらない中、老後資金が不足するとか年金制度が維持できるのかなど、将来に不安材料が多いのはわかりますが、マンション投資もあくまで投資であってリスクがまったくない訳ではありません。ただ「不労所得」を得たいとお考えの方は止めた方が良いと思います。

最近の相談からいくつかご紹介します。

売主不動産業者が提出している事業シミュレーションをチェックするときに良く見かける問題点。

１．賃料の下落率
最近は、さすがに新築時に設定した賃料が３０年間継続するというような無謀なシミュレーションはなくなりましたが、賃料の下落率を甘く見ているケースが多いです。

「賃料は、新築から１０年間は下落率ゼロ。１１年目以降は５年毎に▲０．５％」

当初１０年間新築時の賃料を維持するのは相当な努力が必要ですし、その後５年毎に０．５％の下落も甘いと思います。

当初５年間ゼロ、その後は１年毎に１％下落で、２０年目以降は横這い。１０万円でスタートすれば、２０年目にはざっくり８．３万円位。こんなところではないでしょうか？

一番わかり易いのは、購入する新築マンションの周辺で、同じ構造、同じ専有面積、同程度のグレードの賃貸マンションが、いくらで貸しに出ているかを調べると良いでしょう。

築１０年で新築時の賃料を維持している物件は、そうはないと思いますし、築２０年で１％しか下落してないマンションもないでしょう。

マンション投資では賃料が唯一の収入ですので、この設定を誤るとそもそも事業計画が成り立ちません。