大手ハウスメーカーＸ社の営業部長からの相談。（自社の顧問弁護士に尋ねれば良いのにね）

自社が分譲する土地を買っていただき、その上に自社の建物を新築する、いわゆる建築条件付土地分譲のケース。

決算なので早めに土地の所有権を買主さんに移転して、工事もなるべく早く始めたいので、住宅ローンの本承認が下りる前に、自社保証のつなぎ融資を使って土地代金を払ってもらい、工事の着工金ももらうという話で買主さんの了解を取った。

その場合の土地売買契約書や工事請負契約書に書く「住宅ローン特約の期限」は、いつ付けにしておけばよいかという相談です。

簡単に言うと、住宅ローンが通るかどうかわからないうちに土地を買主の名義に移転し、工事も始めるということです。

この場合何がまずいかと言うと、万一住宅ローンが通らなかった場合、土地の名義をＸ社に戻さないといけないし、工事途中の建物も解体しなければならなくなるということです。

部長の相談は、ローン特約の期限は何日付けにすれば良いか？という内容ですが、そもそも土地の名義は買主に移転するわけですから特約の日付どころではありません。ローンが通らなかった時の措置をどう書くかそちらの方が問題です。

ローン特約とは「ローンが何月何日までに承認されなかったら、この契約は白紙解除となり、預かった金銭はすべて無利息で返金します。」という買主保護の規定です。

今回の場合は買主は代金を実質的に払っていないのに土地を入手し、建物工事も始まる訳ですので、買主保護どころか、売主Ｘ社は大丈夫なのか、そちらが心配になるのです。

まぁ部長も「その点は会社として腹をくくっているからね。」とのこと。

決算に間に合わせたいという気持ちはわかりますが、契約は融資承認が出たことを確認してから進めるのが鉄則だと思います。

事前審査が通っていれば、余程本承認が下りないということはないと思いますが、トラブルというのは「あぁ、いつもはやらないことをやったからこうなったんだ。」と後悔するようなときにやってくるものです。

住宅ローンの承認前に所有権移転や着工をしてはいけません。