自宅を売却して次の住まいに買い替える場合、最近は不動産価格の高騰で自宅の価値も上昇しており、買った値段より高く売れたということも多いと思います。

この場合【売れた価格　−（買ったときの価格と経費＋売ったときの経費）＝もうけ（課税譲渡所得）】という計算をして、もうけが出れば税金が課せられます。

５年以上所有した自宅なら税率は２０．３１５％になります。

しかし居住用の不動産の場合は、このもうけの額が３０００万円まで非課税になる特例があります。「居住用財産の譲渡所得の３０００万円の特別控除」これは大きなメリットです。

ところが住み替えの場合、この特例を使うと、次の住宅の住宅ローン控除が利用できなくなるので注意が必要です。

特別控除とローン控除を同時に利用することはできません。（その居住の用に供した年とその前2年・後3年の計6年間に特別控除等を利用していないことがローン控除利用の条件）

そこで自宅を売って利益が出た方が住み替えをする場合は、次の住宅のローン控除と３０００万円の特別控除、どちらを利用した方が得になるかの計算をする必要があります。

住宅ローン控除は、控除期間最長１３年間で最大５８０万円の控除を受けることができますが、これは納めた所得税や住民税の額や住宅ローンの年末残高によって異なります。

ここは将来のライフプランを含めた結構大変な計算になると思います。微妙な差の場合は専門家にご相談されることをお勧めします。