ある新築分譲マンションを購入したい。マンション自体は気に入っているので３LDKならどの部屋でも良い。そうなるとできるだけ割安な部屋を探したくなるが、どうしたら良いか？というご相談。

新築分譲時のマンションの販売価格は、分譲会社の値付けの腕の見せ所です。安いのは絶対だめですが、高すぎて完成時に完売しなかったり在庫になることは避けないといけません。

マンション分譲では、最近は完成した現物を見学してもらって契約する分譲会社も出てきましたが、ほとんどは青田売りと言って、完成前の現物が見られない状態で契約しています。

したがって完成時にピッタリ完売するような値付けをするのが最も良い値付けと評価されます。

この値付けは分譲会社によってノウハウがあると思いますが、部屋ごとに評点を付けて決めるのが普通だと思います。

①部屋ごとに「眺望８点」「エントランスからの距離９点」「方位（一般的には南向きが高いのですが、タワーマンションでは北向きが高こともあります）６点」などと加点します。

②基準となる部屋を±０点として、各部屋に点数を付けます。

③販売計画から割り出した価格を、基準部屋から順に点数に応じて付けていきます。（あるいは販売価格の合計額を、点数に応じて配分します）

④最終的に全体を見てバランスが悪いところを修正して、分譲価格が決定します。

部屋ごとの評点を知ることができれば、どの部屋が割安かがわかりますが、購入者には知るよしもありません。

そこで弊社ですることは、すべての部屋の坪単価を計算して価格表に落とします。販売価格はバラバラですが、坪単価は統一基準なので比較が可能になります。

一般的に坪単価は高い階ほど高くなり、最上階の東南角部屋が一番高くなります。

例えば眺望に障害があるような場合、坪単価は低くなります。価格表で比較していると「この部屋はなぜ坪単価が低いのだろう？」と気づくので、調べると目の前にビルが建っていて眺望が悪いとわかります。

このように坪単価で比較すると割高な部屋と割安の部屋は一目瞭然。お客様が求める「割安」な部屋もわかると思います。

しかし分譲会社はプロです。お客様に割安と判断されるような値付けは決してしないと思います。仮にあったとすると、それは完全な値付けミスだと思いますのでラッキーと言えるでしょう。

３ＬＤＫの戸数だけでも１００戸。計算して比較しますか？