先日新築建売住宅を購入されるお客様のご相談があり、売買契約書をチェックしていたら重大な間違いを発見。

不動産を購入した後に、その不動産に何かしらの不具合があった場合、売り主がどこまで責任を負うかを契約書の中に定めます。

「何しからの不具合」のことを民法では「契約不適合」と言いますが、この扱いは特に買い手側には大きな問題で、ケースによって対応が異なるので注意が必要です。

引き渡しを受けた不動産に、「種類・品質・数量」に関して契約不適合があった場合、売主が買い手側に対して責任を負うと定められています。責任の負い方はいろいろありますが、今回は述べません。

また種類・品質・数量以外の事項に契約不適合があった場合の対応は、別に契約書の中に定めます。

ただし契約不適合を引き渡し後、永遠に認めることは現実的ではないので、通常「不動産の引き渡しから３カ月以内に発見した契約不適合に限る」などと限定しています。

しかしこの期間は、売り主が宅建業者（不動産業者）の場合は、別に宅建業法に定めがあり、引き渡しから２年以上とすることになっています。したがって通常「２年間は売主業者が責任を負う」とします。

今回の新築建売住宅は、売り主が宅建業者ですから、契約書には「引き渡しから２年以内に発見した契約不適合の責任は売り主が負う」となっていました。

ここまでは問題ありません。

しかし建売住宅には土地のほかに住宅部分がある訳で、この住宅部分はさらに別の法律（品確法）で「新築住宅については、建物の構造耐力上主要な部分および雨水に関する瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん＝何かの問題があったときの売り主の責任・この法律は今の民法の前にできた法律なので、昔の「瑕疵」という言葉を引き続き使っています）は、引き渡しから１０年間は売り主が負う。」となっています。

つまり新築建売住宅の場合、売買契約書には、
１．土地部分は引き渡しから２年以上
２．住宅部分は引き渡しから１０年間
売り主が責任を負うと書かなければいけません。

今回は２の部分がまったく抜けていました。

抜けているからと言って、１０年間の責任を負わなくて良いということにはなりませんが、何もご存じない買主様は「売り主の責任は２年間」と思い込んでしまわれるかも知れません。

契約不適合責任は、不動産売買契約上、一番問題になる条文だと思います。しっかりした内容で作成していただきたいと思います。

なお宅建業者以外の売買では、「売り主は契約不適合責任を一切負いません。」という特約も有効とされています。

売買契約書は何かと難しいものです。不明なことがあれば一度弊社にご相談ください。