弊社住宅相談センターでは、既存（中古）住宅の建物診断や売買に関するアドバイスをしていますが、その中で感じた資産価値のことをご紹介します。

築年数が経過した多くの戸建て住宅の診断をしていて、交通便や立地・環境のような不動産的な条件は別として、資産価値が残る（高く売れる）戸建て住宅とはどのようなものかと考えることがあります。

つまり土地の価値ではなく建物の価値のことを言います。

建物価値には外観デザインやインテリア・住宅設備なども含まれると思いますが、今回はあくまで建物の構造に絞ってお話しします。

この話をする場合、「逆に敬遠される戸建て住宅の構造体は、どのような状態のものか？」と考えると分かり易いでしょう。好ましくない状態とは・・・

１．外壁材、特にサイディング材のひび割れや、目地のシーリング材の切れや劣化
２．バルコニーの防水層の劣化
３．屋根材の劣化・割れやズレ
４．屋根材や外壁材の色落ち
５．雨漏れ跡

おおむねこの５点が敬遠される状態だと思われるので、この点がメンテナンスされていれば、内覧に来た買主の印象も良く、高い価格で売れているように思います。

逆に以上５点に該当している住宅は、弊社が行っている建物診断（建物状況調査・フラット３５適合証明検査・既存住宅売買瑕疵保険の現場検査など）でも良い結果が得られないので、高い評価が出なかったり、普通に流通することができなくなることもあります。

一方、最近新築住宅で注目される・・・
１．断熱性能に優れている
２．耐震性能に優れている
の２点は、既存（中古）住宅として売り出す場合は、それほど重視されていないように思います。

耐震性については、「１９８１年６月１日以降の建築基準法による住宅」という、いわゆる新耐震基準と呼ばれる基準は重視されますが、それ以降に新築された住宅であれば厳密な意味での耐震性は重視されません。

断熱性能に至っては、ほとんど考慮されていないように見えます。「この住宅は住宅性能表示の断熱等級はいくつですか？」とか「Ｃ値はどれほどですか？」と質問される買主さんはほとんどいません。不動産業者さんの物件広告にも表示はありません。

以上のことから、現在の不動産市場で戸建て住宅をより有利に売却しようとするのなら、上記５点に気を付けて維持管理しておくことが重要だとわ言えます。

一般的な住宅なら１０～１３年毎に大規模修繕を行うことで５点はクリアできます。費用は１５０万円程度でしょうか。（大手ハウスメーカーの住宅の場合、２００～２５０万円程度の見積もりが多いようです。また外壁材や屋根材によっても大きく金額は異なります。）

将来かかる費用になりますが、是非資金計画の中に入れておいていただきたいと思います。