久しぶりに住宅ローンの繰り上げ返済についてご相談をいただきました。この手の相談は、本当はもっといただければお役に立てるはずですが、わざわざFPに相談して繰り上げ返済する人は少ないのでしょうね。

土地購入用と建物新築用の２本立てのローンを利用している場合で、繰り上げ返済をする場合、どちらのローンを繰り上げ返済したら良いでしょうという相談です。

実はこのお客様は、事前に金融機関の窓口で確認して来られたのですが、その回答が間違っていました。金融機関の回答は、しばしば間違っているのでご注意ください。

担当者は大抵の場合「金利が高い方を優先的に返済すると良いですよ。」と答えると思います。

ところがこの回答は間違いです。

それを言うなら「他の条件が同じなら、金利が高い方を優先的に返済する。」が正しい回答です。

住宅ローンの繰り上げ返済は利息軽減効果を求めて行うものです。利息の額は、金利はもちろん、あと借入残高と返済期間の計３つの要素で決まります。

したがって２つのローンの残高と返済期間が同じなら、金利が高い方を繰り上げ返済すれば良いのですが、残高や返済期間が異なっていれば、単に金利が高いというだけで繰り上げ返済するとべストの効果が出なくなります。

今回のご相談者は、金利が低い方のローンの残高が大変大きかったので、こちらに優先的に繰り上げ返済することで、より高い利息軽減効果を生むことができました。（この計算には大変手間を要します）

２本以上のローンを利用されている方は、繰り上げ返済の際に是非ご相談いただきたいと思います。

試しに金融機関のローン担当者に聞いてみてください。以上のような回答をしてくれれば正解です。