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親の家をリフォームするときの注意点

実家(親が所有する家)をリフォームしたいが、親の預貯金を使うわけにもいかず、子がローンを借りてしようと考えているがどうでしょうか?という相談が本当に多いので注意点を書いておきたいと思います。

親の家を子が現金を出してリフォームすることは、それほど問題ではありませんが、(問題はありますが、税務署は把握できないので、それほど問題ではないと表現しています)ローンを借りて子が工事をしようとすると税務署とお付き合いすることが出てきます。

これは親の資産に子が価値を付与することになるので、税務上は子から親への贈与になります。(したがって現金で工事をしても同じことになります)

これを民法では親の資産と子の資産が混じりあってしまうので「混同」と言っています。

子がローンを申し込んでも金融機関は「混同」として取り扱ってくれないと思われます。

しかしこのようなケースは大変相談が多くなっています。それではどうしたら良いでしょうか?

この形でリフォーム工事をしようとするならば、親の名義になっている住宅を一部子の名義に移転しておく必要があります。

子への移転は、贈与(110万円の暦年贈与・相続時精算課税制度)を利用するか、売買することになります。

事前に建物の名義を変更する場合は、変更した部分が贈与税の対象となり、その分の建物の固定資産税評価額が贈与税の対象となります。

幸いリフォームが必要なほどの住宅は、築年数が経過して時価額が低いと考えられるので、新築住宅と違って比較的安くできると思います。つまりリフォーム費用を贈与するよりも税金が少なくて済むことになります。

このように名義を変更する場合は、建物の時価額・リフォーム工事代金・ローンの額によって変更する持ち分を計算することになるので、事前に税理士などにご相談されることをお勧めします。