先週末から本日まで、どういう訳か建設会社やハウスメーカーの社員さん向け研修が重なってしまい留守をしてしまいました。

ハウスメーカーの営業マン研修では、『賃貸併用住宅のメリット・二世帯住宅の税金の扱い』という一般的ではあるけど難しいお題を頂きましたが、何とか無事に終えることができました。

せっかく賃貸併用住宅について話したので、このブログでも公開しておこうと思います。

賃貸併用住宅は、本来住むための住宅に賃貸する部分（事業用部分）を増設した建物のことを言います。賃貸する部分は居住用でも店舗でも事務所でも、市場に合った用途に利用していただければ結構です。

私は賃貸部分が住宅部分より狭ければ、賃貸併用住宅と言い、住宅部分より広いのなら住宅併用賃貸と言っています。（このことには意味がありますが、それは後日）

通常賃貸部分の床面積が建物の５０％以下なら、全体を住宅と見なして住宅ローンを利用することができます。

事業用のローンを利用しなければならない場合、住宅ローンより融資条件が厳しくなるので賃貸併用住宅にする意味が薄れます。

住宅ローンを利用して収益を生む賃貸部分を増設できるのがメリットになり、合わせて賃貸部分から上がる収益を住宅ローンの返済に充てることができます。

このことは不動産賃貸業を営むということになり、不動産所得が発生することを意味します。

不動産所得は計算上、火災保険料や固定資産税、金利、減価償却費等を経費として賃料収入から差し引くことができるので、賃貸開始当初は通常赤字になります。（多くの場合、減価償却費が経費として大きな割合を占めます）

不動産所得が赤字になれば、オーナーの他の所得（会社員なら給与所得）と損益通算することができ、給与所得の黒字を減らすことができます。つまり給与所得に関して源泉徴収された所得税が還付される可能性があります。

サラリーマンがワンルーム投資をする理由がここにありますが、それと同じ効果が期待できるわけです。

住宅ローンを賃料を原資として返済しながら、所得税も還付されるという大変おいしい話になります。

建築地に余裕があって、賃貸市場としてニーズがある地域であれば、賃貸併用住宅を検討してみる価値はあります。