２０２０年４～６月期の日本のＧＤＰが、年率換算マイナス２７．８％と史上最悪となりました。「静かな経済危機」と言っても良いでしょう。

そんな中、このような時期に住宅を購入する際の資金計画はどうしたら良いでしょう？セミナーをやってくれませんかという問い合わせが増えています。

本来、住宅は手元資金（自己資金）で建てるもので、私の先輩の時代には、「給料を貯めて家を３回建て建て替えた。」という人も普通にいました。

ところが時代が進むにつれ、住宅ローンを利用しなければ建てられなくなり、さらに進むと３回どころか１回建てるのもやっという時代になってしまいました。

最近は自己資金なしで家を購入する人も多く、ＦＰとして資金計画相談をしている立場から見ると危なっかしいのです。

実はこのコロナ禍によって住宅ローンの返済が厳しくなっている人は、このような人（自己資金なし）が多いのです。

ここまで見ると、本日のテーマの答えは自ずから見えてきます。

この経済危機の中での住宅購入の資金計画は・・・

１．まず本当に今購入しなければならないのかを家族全員で考える。

２．手持ち資金だけで購入できないかを検討する。あるいはどこまで自己資金を出せるか確認しましょう。

手持ち資金で購入できるとなった場合でも、住宅購入に資金を出してしまって、将来の教育費などに影響がないかの検証も必要です。ＦＰが作るキャッシュフロー表で試算できます。

３．そこまで確認したうえで、実際には現金を出さないで住宅ローンを目いっぱい借りましょう。

近年は住宅ローン金利が史上最低を記録しており、変動金利型では金利０．４％程度の商品も登場しています。これに対して住宅ローンを利用して住宅を取得すると住宅ローン控除で１％が還付されます。

つまり現金で購入するより、一定の住宅ローンを利用して購入した方が還付金があるので儲かってしまう時代なのです。

４．住宅ローンの返済額の決め方
さて住宅ローンを目一杯借りるのは良いですが、経済危機の中でも返済できるように毎月の返済額を計算しておく必要があります。

そのためには
①年収に含まれる残業代を差し引いて計算すること。
②年収に含まれるボーナスを差し引いて計算すること。
これで年収を低めに見積もること＝保守的に計算することができます。

５．金利は固定金利で計算すること。
次に住宅ローンの返済額を計算しますが、実際に借りる住宅ローンは変動金利型０．５％になるかも知れませんが、計算上は固定金利型１．３％で試算するようにします。固定金利なら返済期間中変動がないので、３５年間毎月いくら払えば良いかが分かり易いからです。

例えば金利０．５％の変動金利型の住宅ローンを、返済期間３５年、元利均等返済で借りると１００万円当たりの毎月の返済額は２，５９５円になります。

一方金利１．３％の固定金利型住宅ロ－ンを借りた人は、毎月２，９６４円になります。

この人が年収７００万円（ボーナス・残業含まず）の２５％を住宅ローンの返済に充てようと考えていたなら、金利０．５％なら５，６２０万円を借りられることになりますが、１．３％なら４，９２０万円しか借りられません。

この４，９２０万円を実際は金利０．５％で借りれば、毎月の返済額は１２７，７１６円になり、金利１．３％で計算した１４５，８６９円との差額１８，１５３円もの余力が残ります。

ここまで余裕をもって計算した住宅ローンなら、余程のことがない限り返済できますし、非常時には手元に温存しておいた自己資金を出すこともできます。

６．それでも心配な人は・・・

ここまでやっても心配な人は「勤務先が倒産したり、解雇されたら返済できない。」とお考えになる方でしょうが、そのような方はどこまで行っても心配なわけですから、住宅ローンを利用しないで現金で購入されたら良いと思います。

ただそれではＦＰに相談した意味がないと思われるといけないので、１つご提案を。

最近は住宅ローンのいろいろな返済リスクに備えるために、オプションで保険を付けることができます。よく知られているのが「ガン団信保険」。返済期間中にガンと診断されると住宅ローンの残高が完済されてゼロになります。

それと同様に「失業補償特約」（名称はいろいろですが）があります。失業によって収入が得られなくなった場合に保険金が一定期間支払われる仕組みです。

ただし住宅ローンに付帯していることは少ないので、ご利用の住宅ローンの付帯していなければ、別にご自身で加入することになります。

ここまで二重三重にリスクヘッジしておけば、この時期でも住宅ローンの返済に困ることはないと思います。いかがでしょうか？