７月３０日のこのブログで「建築条件付き土地売買の注意点」を書きましたが、もう少し具体的に教えてほしいというお声をいただきましたので、具体例をご紹介します。

建築条件付き土地売買で、建物をとりあず参考プランで契約し、あとで自分が建てたいプランに変更するケースです。

１．法規上できないプラン
自分が建てたいと思ったプランに変更する場合、「建築基準法などの法律にかかるので、そのプランはできないんですよ。」というケースが出てきます。

例えば敷地北側にできるだけ建物を寄せて建てようとしたとき、基準法上の採光計算にひっかかって、北側の部屋の窓の大きさが足らないとか、そもそも北側一杯に寄せられないということがあります。

これはほんの一部ですが、法規上できないプランというのはたくさんあります。
（もちろん参考プランは法規をクリアして設計されています。広告を見ているとたまに、あれっ？このプラン、法規上この土地に入らないぞということもありますが、そのような会社とは付き合わない方が良いと思います）

２．構造上、工法上できないプラン
建築条件付き土地では、建築会社が指定されるので住宅の工法や構造も自動的に決まってしまいます。その場合、工法構造上できないプランが出てきてしまうことがあります。

木造住宅で１階部分に大空間を造りたいと言っても限界があります。
ユニット工法でＲ状の部屋を造りたいといっても無理です。
開放的なコーナーサッシを使いたいと言っても柱が来てしまうことがあります。

これらの例は極端な例ですが、このようなことは山ほど発生します。

３．費用が大きく変わってしまう
私はハウスメーカー時代、鉄骨ユニット工法のメーカーに勤務していましたが、苦い思い出があります。

参考プランはごくシンプルなプランでしたが、お客様が求めているのは箱状ではなく凸凹状のプランで、設計してみたら参考プランとほとんど面積が変わらないのに、予算が３００万円以上変わってしまったことがあります。

設計部に「どうしてなんだ！」と問い詰めたのですが、大きなユニットを使えば安くて済むのに、凹凸状にするため小さいユニットをたくさん使ったため割高になってしまったのです。設計部からは「価格は何ともできません。」と言われ、結局お客様からは不信感を持たれてしまい契約できなかったことがあります。

建築条件付き土地を販売する業者の中には、「変更によって面積の増減があった場合は坪当たり６０万円で精算する」という特約を設けている業者もいますが、これなども凹凸状のプランにしたらどうなるのでしょうか？

以上のように参考プランから本来のプランに変更するときは、予期せぬことが起こります。

本来なら土地の契約をしてから、じっくり自分の希望のプランを検討するのが真っ当な手順です。これを変えてしまう建築条件付き土地売買は、やってはいけないとは言いませんが、十分注意する必要があることを知っておいて欲しいのです。