弊社住宅相談センターに寄せられた相談の中から参考になりそうな事例をご紹介しています。

投資用ワンルームマンションを購入したいという相談は相変わらず多いのですが、基本的にはお勧めしていません。

理由はたくさんありますが・・・

１．今後の人口減少は、今までとは異なるスピードで進みます。しかも同時に２０４０年前後まで高齢化も進みます。従来型のワンルームマンションに高齢者が住むとは思えないので、その点を考慮すると市場は大きく縮小することになります。あえてレッドオーシャンの市場に参加する必要はないと思います。

最近はローンの返済期間が４５年返済などというケースも見られますが、これから２０年以降、どのような入居者がいるというのでしょうか？

２．ワンルームマンションを購入するのなら、ちょっとしたアパート（４室以上）を購入することをお勧めします。

仮に１室空いたとしても、残り３室で賃料が入ります。また建物が老朽化しても土地は残ります。

３．賃貸住宅の経営の良い差しは、オーナーがいかに運営するかにかかっていますが、区分所有マンションの管理は管理会社に任せきりでオーナーの出番がありません。

特に投資用マンションは所有者がそこに住んでいないことが多いので、合意形成が困難で良好な管理ができているとは言えません。管理が良くないマンションに住みたい人がいるでしょうか？

他にもいろいろ理由はありますが、特に２の理由は利用するローンにも影響します。

投資用の区分所有マンション１室を購入する場合、そこが空き室になれば賃料は一切入らないので普通の金融機関は融資しません。賃料収入は０％か１００％かということになり、サラリーマンの投資としてはリスクが高いと判断されます。

融資は投資案件に力を入れているオリックス銀行やＳＭＢＣ信託銀行（首都圏のみ）・住信ＳＢＩネット銀行などの銀行か、ジャックスなどのノンバンクしか使えません。金利は一般の住宅ローンと比較して高くなっています。

さらに将来自分がそのマンションを売ろうとする場合、買主も一般の金融機関を利用できないので、現金で買うか同様の金融機関で借り入れる人しか買えなくなります。

これがアパートなら一般の金融機関が融資するアパートローンが利用でき、金利条件も有利になります。