今まで弊社住宅相談センターに寄せられた家づくりに関する相談事例をご紹介しています。

最近はシニア層（５０歳代後半以降）の家づくり・住み替え相談が増えていますが、相談内容によってはなかなか難しいケースが多いようです。

永年公務員として勤務して、一昨年６０歳で退職されたのを機に自宅の建て替えを検討されるという相談。

資金計画は退職金の一部と住宅ローンを利用とお考えでしたが、残念ながら昨年度の源泉徴収票では収入はゼロ。これではフラット３５をはじめ住宅ローンを利用することができません。

このように書くと、そんなことは当然でしょうと思われると思いますが、実はこの種の相談は意外に多いのです。

ご自身は立派な社会人として今まで職務を全うされたという自負がありますし、人間としてなんら問題はないので銀行は融資するものとお考えですが、さすがに収入ゼロでは難しい。退職前にご相談をいただければ対策はあったと思います。

ちなにみこのようなケースで検討できるのが「リバースモーゲージ」です。自宅を担保にして借り入れることができ、毎月の返済は利息だけ。借入者（配偶者も含む）に相続が発生した後に自宅を売却してその代金で元金を返済するか、相続人が手元資金で一括返済するという仕組みです。

これなら毎月の返済額が少ないので、年金収入があれば借入することも可能です。
（今回のご相談者は、現時点で年齢が達していないので年金も受給していません）

ただしこのリバースモーゲージは土地建物の評価額に対して、５０～６０％程度までしか融資しないので、予定している新築計画や住み替え計画を実現するためには、ある程度自己資金を用意する必要があります。

また将来相続が発生した場合、原則として売却して元金を返済するので、相続によってその住宅を引き継ごうと考えている相続人の反対に合うことも多いようです。

とにもかくにもシニア層の家づくりや住み替え計画は融資利用が難しいので、思いついたらまず資金計画からご相談いただきたいと思います。

今回のご相談者は「思いついて」相談にいらしたのですが、正確には思いつくかどうか別にして、退職後のライフプランを現役時代に相談していただかないといけないということになるでしょうか。

※リバースモーゲージにはいろいろな仕組みの商品があります。本日は住宅金融支援機構の「リバース６０」を前提として書いています。