昨日は住宅ローンの定率型事務手数料と保証料の額が似たような額になると書きました。したがって住宅ローンを総支払額で比較するときは「定率型事務手数料+総返済額」と「定額型事務手数料(通常数万円)+保証料+総返済額」を比較することになります。
さてこの比較を行った結果、前者も後者もほぼ同じ「総支払額」になったとします。その状態でどちらを選べば良いでしょうか?
事務手数料は定額であれ定率であれ、一旦支払うと返還されないものです。これに対して保証料は返済期間中に、借主が保証会社に保証してもらう対価として支払うものです。
仮に返済期間が短くなったり、借入額が少なくなることがあれば、それに相当する保証料は返還されます。
つまり途中で売却したり、繰り上げ返済したり、完済すれば残り部分が返還されるのです。
一般的に住宅ローンの返済は最長35年返済でスタートする人が多いと思いますが、各金融機関の担当者に聞いても35年間しっかり返済する人はほとんどいないようです。
金融機関によりますが、平均すると10~15年程度で完済しているようです。これはここのところ数年金利が低下したので、借り換えが多かったという事情もありますが、それにしてもしっかり35年返済する人は少数派ですので、なにがしかの保証料は戻ってきていると思います。
となると両者を比較するには、ローンを借りる人がどれほど繰り上げ返済ができるか、いつ頃完済できるかをシミュレーションして保証料の戻り額を計算して比較することになります。
その結果、弊社住宅相談センターのご相談者の多くは、定率型より定額型+保証料の方が有利になる方が多くなります。