昨日は住宅ローンの手数料と保証料で「融資手数料型+保証料なし」と「定額型+保証料あり」のどっちが得かという話を書きましたが、本日はその保証料の払い方で「一括前払い型」と「金利上乗せ型」の比較です。
従来保証料は一括前払い型のみでしたが、ここのところ一括で払う自己資金がないというお客様のために毎月の返済額に上乗せする「金利上乗せ型」が登場しており、自己資金が少ない方に重宝されているようです。
両者を比較すると・・・
一括前払い型はローン返済中に繰り上げ返済したり完済すると残り期間分は返金されます。(これは昨日も書きました)
一方金利上乗せ型は毎月の返済に含まれるので、繰り上げ返済しても完済しても返金されることはありません。繰り上げ返済した分は、一般的に返済期間そのものが短くなるので払わなくて済むのです。
ここまで理解した上で、どちらが得なのか?
これは返済期間と借入金利、そして繰り上げ返済できる額と時期によって異なるというのが正解です。
住宅相談センターでは一度銀行にお願いして、ある事例で保証料が戻される額を計算してもらったことがあります。
するとそのケースでは35年の返済期間が19年まで繰り上げ返済して来ると一括前払い型より金利上乗せ型が有利となりました。
しかし35年返済で始めたローンを19年まで期間を短縮できるということは、余程手元資金がある訳でそもそも最初の返済期間の設定が間違っていたのではないでしょうか?(つまり現実的にはそのようなケースはほとんどないということです)
ということで一難去ってまた一難。保証料は一括前払い型か金利上乗せ型か?これを判断にするにも、繰り上げ返済がいついくらできるかを確認するためにキャッシュフロー表を作成してみないと正解が出せないということになるのです。