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住宅ローン・融資手数料型と保証料型どっちが有利?

先週多かったご相談は、住宅ローンの融資手数料と保証料の違いについてでした。

あるご相談者が大手ハウスメーカーから勧められたX銀行の住宅ローンは・・・
変動金利型で金利0.5%、35年返済、元利均等返済型で事務手数料や保証料がない代わりに、融資手数料が融資額の2.16%必要になります。融資額が3000万円なら64.8万円です。これですと総支払額は約3336万円になります。

このご相談者からは「このローンより良いローンはないでしょうか?」というご相談です。

例えば変動金利型金利0.525%、事務手数料32,400円、保証料型ならどうでしょうか?この場合保証料は約60万円なので総支払額は3348万円。その差は約12万円で融資手数料型の方が有利に見えます。

ところがこの融資手数料は一旦払ったら戻ってこないお金です。それに対して保証料は繰り上げ返済をしたり完済した場合は残り期間分が返金されます。

つまり繰り上げ返済や早期完済ができる家庭なら保証料型の方が有利になる可能性があるのです。

そこで例によって家計のキャッシュフロー表を作成し、その家庭がいつどれだけの繰り上げ返済ができるのかをシミュレーションすると、今回のご相談者の場合は早期に返済できることがわかったので、融資手数料型を止めて弊社住宅相談センター提案の保証料型の金融機関に申し込むことになりました。

ここでもキャッシュフロー表は大活躍です。

住宅ローン1つ選ぶにしても、キャッシュフロー表を作成するのとしないのとでは、まったく結果が違ってくるという良い事例となりました。

残念ながらハウスメーカーや不動産会社・金融機関はここまでのシミュレーションはしてくれません。

そもそも今回のX銀行やbハウスメーカーの営業マンは融資手数料は返還されず保証料は返還されるという説明もしていませんでした。「説明責任を果たす。」これもFPの仕事になります。