では大規模修繕を適正に実施するためにはどのようにすれば良いでしょう？

この問いには回答がありません。できる限り手を尽くすしかないのですが、それでも管理会社やコンサルタント・施工業者はそれを潜り抜けて大きな利益を得ようとするからです。（当たり前ですが）

１．入札参加資格を緩やかにする。（特に資本金要件はなくす。資本金額が大きくても倒産する会社は倒産します。）
２．見積もり書式は統一する。（見積もり指示書に仕様・数量・工期等を明記）
３．見積もりに関する質疑応答は匿名の書面で行い、これらは理事長が管理する。
４．見積もり入札は封印した封筒で行い開封まで企業名は匿名にする。
５．関係者全員に「今回の大規模修繕に関して利益相反行為を行わない」旨の念書を取る。（気休めです）

そして
①建物の現状調査と見積もり指示書作成と質疑応答
②見積書の精査と工事の監理
③施工
この３つの業務を別々の会社に依頼することでチェック機能を確保する程度しか方法がないと思います。

したがってこのシリーズの①（４月２日付）に書いた「特命入札方式」などという方法は、これらを１社に任せる方法になるので、最も採用してはいけない方法になります。