住宅ローン探しのアドバイスをしていますが、今は便利な時代でインターネットで各金融機関の貸し出し条件が見られることから、ご相談者もよく研究されているようです。

ただ「貸出金利」だけを注目されている傾向が見られるので、ベストローンを選び損ねている方も多いのが気になります。

もちろん総返済額を左右する「貸出金利」は最も重要な要素ですが、最近はローン商品の設計が複雑になっているので、金利だけで選ぶと不利なローンを選ぶことになります。

そこで注意したいのが「事務手数料」と「保証料」です。

事務手数料の支払い方法は「定額制」と「定率制」があり、定額制は通常３万円とか５万円（＋税）と少額ですが、定率制は融資額の２％（＋税）が多いようです。例えば融資額３，０００万円なら６４．８万円にもなります。

ただその分貸出金利は低くなっていますし、保証料が不要というケースがほとんどです。

保証料は「一括前払い方式」と「金利上乗せ方式」がありますが、一括前払い方式で支払う額は、定率制の事務手数料の額に近い額になります。

つまり事務手数料定率制で６４．８万円払う場合、保証料は不要。事務手数料定額制３２，４００円を払う場合、保証料が約６０万円となり、両者は優劣つけがたいことになります。

そこで何をもって優劣をつけるか？

事務手数料は最初に支払うと返還されることはありませんが、保証料は一括前払いしても、途中で一部繰り上げ返済や完済すれば、残り返済期間分は返還されます。

つまり事務手数料と保証料は金額は近いけれども、保証料の方は返還される分、お得ということになります。

そこで問題になるのが、借入される相談者はいついくら位の繰り上げ返済できるのか？完済できるのか？あるいはできないのかということです。

これを理解するには住宅ローンを借り入れた後の家計のシミュレーション（キャッシュフロー表）を作成しなければいけません。

これを作成すれば一目瞭然。

住宅ローン選びは金利から計算した「総返済額」ではなく、事務手数料や保証料などを含めた「総支払額」で判断することが必要で、そのためにはキャッシュフロー表の作成が必須、そういう結論になります。

キャッシュフロー表を作成しない住宅ローン選びはあり得ませんが、作成していない人の方が多数派なので、多くの人はベストローンを借りていないということになります。残念。